En bref :
- 🔎 Location meublée = local avec mobilier minimal pour l’habitabilité.
- 🧾 Déclaration via formulaire 2042 C PRO sur impots.gouv.fr.
- ⚖️ Choix fiscal : régime micro-BIC (abattement 50% ou 71%) ou régime réel (charges + amortissement mobilier).
- 🏷️ Statut : location meublée non professionnelle (LMNP) ou LMP selon seuils et revenus.
- 🧾 Obligations : SIRET possible, CFE, TVA selon cas ; renseigner prélèvements sociaux si déjà payés.
Chapô
La déclaration d’une location meublée sur impots.gouv.fr croise fiscalité, formalités et arbitrages comptables. Louer un logement garni de meubles peut basculer entre le micro-BIC — pratique et automatique — et le régime réel, qui permet de déduire charges et d’amortir le bien et le mobilier pour réduire l’impôt sur le revenu. Selon les montants encaissés, l’activité peut rester non professionnelle (LMNP) ou devenir professionnelle (LMP), avec des conséquences sur l’imposition et l’imputabilité des déficits. Les cases à remplir sur le formulaire 2042 C PRO dépendent du régime choisi ; les lignes 5ND–5PD, 5NG–5PG ou les lignes spécifiques pour un régime réel servent à reporter recettes, bénéfices ou déficits. Ce guide pratique, illustré par le cas de Claire, ancienne restauratrice devenue propriétaire, détaille étapes, pièges et exemples pour éviter les erreurs et optimiser la rentabilité tout en restant conforme aux règles fiscales 2025.
Déclarer une location meublée sur impots.gouv.fr : étapes clés
La procédure commence par l’identification du type de location et la collecte des recettes annuelles. Ensuite, choisir le régime fiscal influe directement sur les lignes à reporter et les obligations comptables.
- 📝 S’inscrire ou se connecter sur impots.gouv.fr et accéder au service « Gérer mes biens immobiliers ». ✅
- 📄 Déposer le formulaire 2042 C PRO en complément de la déclaration n°2042. ✅
- 📊 Choisir entre régime micro-BIC ou régime réel selon recettes et stratégie fiscale. ✅
| Étape | Action | Impact fiscal |
|---|---|---|
| 🔍 Identification | Vérifier si le logement est meublé (mobilier indispensable) | Catégorie BIC, pas revenus fonciers 📌 |
| 🧾 Déclaration | Remplir formulaire 2042 C PRO | Report des recettes ou bénéfices selon régime 🧾 |
| ⚖️ Choix régime | Micro-BIC ou réel | Abattement forfaitaire ou déduction des charges et amortissements 💰 |
Clé : commencer par catégoriser la location — cela conditionne toutes les étapes suivantes.
Régimes fiscaux : régime micro-BIC vs régime réel
Le choix entre régime micro-BIC et régime réel dépend du niveau de recettes et de la volonté d’amortir le bien. Le micro est simple, le réel demande une comptabilité mais permet d’optimiser via l’amortissement mobilier et des charges réelles.
- 💡 Micro-BIC : recettes ≤ 77 700 € (habitation) → abattement 50% (minimum 305 €). 🧾
- 📈 Réel : possible au-delà des seuils ou sur option → déduction des charges et amortissements (mobilier + immobilier). 📉
- ⚠️ Particularité pour meublés de tourisme/classés : seuils et abattements différents (71%). 🏨
| Régime | Seuil / Condition | Avantage principal |
|---|---|---|
| 🏷️ Micro-BIC | Recettes ≤ 77 700 € (habitation) ✅ | Abattement forfaitaire 50% (71% pour meublés de tourisme) 🎯 |
| 📚 Régime réel | Recettes > seuil ou option | Déduction des charges et amortissement mobilier → optimisé pour investissements lourds 🧾 |
| ⚖️ LMP vs LMNP | Prof. si recettes > 23 000 € et > autres revenus du foyer | Statut professionnel : règles spécifiques d’imputation et retraite sociale 🚩 |
Insight : pour un petit studio en centre-ville, le micro-BIC est souvent gagnant ; pour un immeuble ou plusieurs biens, le régime réel paie souvent sur le long terme.
Cases à remplir sur le formulaire 2042 C PRO
La déclaration des recettes et bénéfices dépend du régime choisi et du caractère professionnel ou non de l’activité. Les lignes à utiliser sont précises : 5ND, 5OD, 5PD pour micro-BIC ; 5NA… pour le réel.
- 🧾 Micro-BIC (LMNP) : reporter recettes lignes 5ND, 5OD, 5PD. ✅
- 🏨 Meublés de tourisme / chambres d’hôtes : utiliser lignes 5NG, 5OG, 5PG avec abattement 71%. 🏅
- 📉 Régime réel : indiquer bénéfice ou déficit depuis la liasse n°2031 lignes 5NA, 5OA, 5PA ou 5KC/5LC/5MC selon cas. 🧮
| Cas | Lignes à remplir | À joindre / préciser |
|---|---|---|
| 🔸 Micro-BIC (LMNP) | 5ND / 5OD / 5PD | Justificatifs des recettes en cas de contrôle 📁 |
| 🔸 Meublés tourisme | 5NG / 5OG / 5PG | Classement du meublé si abattement 71% 🏷️ |
| 🔸 Régime réel | 5NA / 5OA / 5PA (ou 5KC…) | Liasse n°2031 + détail amortissements et charges 📊 |
Calculateur LMNP — Estimation du bénéfice imposable
Estimez rapidement le bénéfice imposable selon le régime choisi (micro-BIC ou réel).
Résultat
Note : ce calculateur donne une estimation simplifiée. Pour une déclaration officielle sur impots.gouv, suivez la fiche pratique ou consultez votre expert-comptable.
Astuce : toujours conserver quittances, factures et tableaux d’amortissement mobilier ; ils seront demandés pour justifier le régime réel. Fin de section : vérifier la concordance entre la liasse 2031 et les cases reportées sur la 2042 C PRO.
Obligations administratives et prélèvements sociaux
Au-delà de la déclaration, la location meublée peut entraîner des obligations : obtention d’un numéro SIRET, paiement de la CFE, éventuellement TVA ou CVAE selon le profil. Les prélèvements sociaux s’appliquent automatiquement si les recettes n’ont pas déjà été soumises.
- 🏷️ SIRET : nécessaire si activité commerciale (souvent pour le réel ou LMP). 🧾
- 🏛️ CFE : due par les loueurs en meublé, vérifier exonérations locales. 💶
- 🔁 Prélèvements sociaux : ne pas reporter deux fois si déjà soumis par organisme social (report spécial lignes 5NW–5PW, etc.). ⚠️
| Obligation | Quand | Conséquence |
|---|---|---|
| 📇 Numéro SIRET | Activité commerciale (régime réel, LMP fréquent) | Inscription au RCS ou au répertoire Sirene ✅ |
| 🏛️ CFE | Tous les loueurs en meublé | Taxe locale annuelle, exonérations possibles selon commune 🏘️ |
| 💳 TVA / CVAE | Selon nature des prestations et recettes | Obligations déclaratives et collectes spécifiques 🧾 |
Point clé : anticiper les démarches (SIRET, CFE) dès le début pour éviter régularisations coûteuses.
Cas pratique : Claire, ancienne restauratrice devenue loueuse
Claire a transformé un T2 en location meublée courte durée. Avec 30 000 € de recettes annuelles, elle hésite entre micro-BIC et réel. Après calcul, son amortissement mobilier et charges importantes rendent le régime réel plus favorable à 5 ans.
- 📊 Données : loyers 30 000 €, charges 6 000 €, amortissement mobilier 3 000€/an. 📈
- 🧾 Micro-BIC : abattement 50% → base imposable ~15 000 €.
- 📉 Réel : déduction charges + amortissement → base imposable réduite, déficits imputables sur revenus BIC futurs (LMNP) pour 10 ans. ✅
| Année | Recettes (€) | Micro-BIC Imposable (€) | Régime réel Imposable (€) |
|---|---|---|---|
| 2025 | 30 000 € | 15 000 € (abatt.50%) 🔖 | ~21 000 € (recettes – charges – amort.) 📉 |
Leçon : simuler plusieurs années permet de choisir le régime qui maximise la rentabilité nette après impôts. Insight final : le choix dépend autant du présent que d’un horizon d’investissement.
Quelles cases remplir si on est en micro-BIC ?
Si vous relevez du régime micro-BIC pour une location meublée non professionnelle, indiquez le montant total des recettes sur les lignes 5ND, 5OD ou 5PD de la 2042 C PRO. L’abattement forfaitaire de 50 % sera appliqué automatiquement (71 % pour meublés de tourisme classés).
Comment savoir si la location devient professionnelle (LMP) ?
Le statut LMP s’applique si les recettes annuelles de l’ensemble du foyer fiscal > 23 000 € et si ces recettes excèdent les autres revenus salariaux ou assimilés du foyer. Le caractère s’apprécie au niveau du foyer et modifie la fiscalité et les règles d’imputation des déficits.
Faut-il un SIRET pour louer en meublé ?
L’obtention d’un numéro SIRET dépend de la nature commerciale de l’activité. Pour une activité de loueur en meublé sous régime réel ou en LMP, l’inscription et la déclaration au répertoire Sirene sont souvent nécessaires.
Où reporter un déficit LMNP ?
Les déficits issus de la location meublée non professionnelle en régime réel s’imputent uniquement sur les revenus de même nature (BIC) des dix années suivantes et ne se déduisent pas du revenu global.
